周俊生

　　去年年底，位于上海大虹桥地区的长租公寓“碧家国际社区”开门迎客。这栋有403个房间的15层公寓，开业第一天就签订了超过500万元的租赁合同，直接入住的租客近百人。作为上海建立的第一个长租公寓，碧家国际社区的“开门红”证明了一件事，那就是长租公寓这种形式确实符合市场需要。

　　根据相关报道，在碧家国际社区，三四十平方米的一室一厅，每月就要2500元到4000元不等的月租，而周边同样面积的民间住宅月租只在2000元左右。显然，在租赁价格上，这个新建的“只租不售”的小区并没有显示出充分的优势。

　　诚然，这个小区供出租的住房有豪华的装修和室外活动场所，配备了各种现代化家具，租客可以“拎包入住”，对年轻租客有不小的吸引力。而且，碧家国际社区的建设属于市场行为，开发商有权利根据市场设计合理的价格。

　　然而，跟纯市场行为的租房不同，如果政府希望通过长租公寓解决大城市住房难的问题，价格是一个无可回避的问题。租房的最终目标还是为了生活，政府鼓励“以租代售”也是为了解决广大年轻人的居住问题。建立一批豪华公寓给一小部分人享受，不应该成为租赁市场的主流发展方向。非黄金地段的一室一厅就要均价3000多元的月租金，对大多数年轻人来说都是不小的压力。况且三四十平方米的一室一厅，对于刚刚结婚的年轻夫妇来说也许已经够用，可一旦有了小孩，恐怕不得不转租面积较大的住房，承担更高昂的租金。

　　十九大报告提出，在房地产市场上加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要实现这个目标，倡导租购并举，引导一部分住房需求者改变规划，从原先的购房改为租房，不失为一条可行之道。事实上，民间的房屋租赁市场一直存在，而民间租赁市场之所以没有解决大城市年轻人的居住问题，主要是因为租赁市场的不规范性——租房让年轻人感受到一种不稳定感。因此，目前由政府鼓励建设的租赁专用住房，的确有助于规范租赁市场、提高租赁服务的水平。相应地，建设和维护这些出租房的成本也水涨船高。

　　如果政府在供地政策上，对租赁专用房和商品房“一视同仁”，收取同样额度的土地出让金，自然会使开发商只能以收取高房租来打平成本，租客的住房支出相对于购房，也只不过是从“一次性付款”变成了“零散付款”。受传统观念影响的人可能因此转而购房。因此，要让住房租赁市场在房地产调控中发挥出应有作用，政府就必须拿出一些让利意识，对明确作为租赁房的用地提供一些政策优惠，如此才能为压低房租创造条件。

　　对政府鼓励建设的租赁住房减免土地出让费用，是政府在住房保障工作上负责的体现，其性质类似于原有的廉租房，只是改变了政府财政支持的途径。但是，它能够起到的作用却优于在廉租房上由政府向租户直接提供租房补贴。当政府鼓励建设的租赁专用住房租金水平下降时，民间租赁市场的价格自然也会受到影响，这才是长远之计。