汪昌莲

　　近年来，全国多个地方的住宅土地使用权到期事件引起社会高度关注，接下来会有更多地方逐步也将面临住宅土地使用权到期如何处理的困境。在去年全国两会前夕，有2000多万网友对“房屋产权70年到期后怎么办”表示关注。为此，全国人大代表、清华大学法学院教授周光权建议，尽快提出成文的法律建议稿，向社会公开征求意见，以彻底打消人民群众的疑虑。(3月15日《长沙晚报》)

　　不可否认，与房屋价格和质量相比，更为常见的房屋产权期限及续期问题，却长期被普遍忽略。有的市民根本不知道房屋产权还存在期限及续期问题，有的即便是略知一二，也认为距自己的生活还比较遥远。以至于，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，曾引发热议和关注。毕竟，住宅用地使用权年限及续期问题，事关百姓切身利益。

　　事实上，购房者容易混淆了房屋产权和土地使用权问题。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。然而，根据物权法规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，两者发生了“冲突”。

　　即使在两者发生了“冲突”时，作为上位法的物权法，大于条例，但“自动续期”是免费续期，还是缴费续期，“续期费”是多少，《物权法》并未给出规定，这也直接引发了温州土地续期的争议，同时造成各地不得不使出“自选动作”。比如，《深圳市到期房地产续期若干规定》明确对补交地价标准重新进行了划定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。有专家认为，仿效香港和深圳逐年续费的方式，政府适当让利，或许正是内地土地使用权到期的解决之道。

　　由于土地政策是从计划经济向市场经济转轨过程中，以摸着石头过河的方式不断出台的。但从这几年对私有财产保护和物权法出台的力度来看，国家对公民合法财产的保护正在不断完善中。因此，对于住宅70年产权续期是否缴费等问题，亟须立法明确。

　　虽然国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。但是，在无法彻底改变目前土地使用权和土地产权归属相关法律的前提下，应该对住宅用地使用权年限及续期问题，进行统一规范。同时，把土地出让时间以及商品住宅的实际使用年限等重要信息，通过互联网、土地交易中心、房产管理部门及时传递，提高交易透明度。特别是，房地产开发只有从单一的“买地卖楼”模式中走出来，向获取长期收益的模式改变，始终把保护私有财产产权放在首位，才能让房屋产权期限，不再成为老百姓的困惑。