郭敬波

　　新房要交付了，鄞州领秀熙城的一些业主兴冲冲去拿钥匙，这才发现房子边上竟然有个蔺草厂。每天工厂一开工，不但有噪音和异味，更要命的是排风口出来的粉尘，纷纷扬扬弄得整幢楼里都是，上百业主因此拒绝收房(1月12日《钱江晚报》)。

　　如今，人们在购房时除了关注房屋的质量和户型，也更关注房屋的周边环境。在售房广告中，开发商往往对周边环境极尽夸张之能事，一条小水沟在广告画面中成了“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的大河，一片小草地在广告画面中成了“独倚栏干凝望远，一川烟草平如剪”的草原。如果房屋周边有一所好的学校，开发商会大张旗鼓地宣传是“学区房”。但如果周边是一污染工厂，开发商则会只字不提，购房者等到交房一看究竟才叫苦不迭。而面对质疑，开发商往往会用“周边环境不属于小区，购房时应当自己当心”为由开脱，把责任一股脑儿推到购房者身上。

　　开发商所谓的“买者当心”也有一定的道理，在常规的合同法律规范中，当事人自己必须尽到理性交易的必要注意义务，另一方并没有义务将他所知道的可能影响他方决定是否订立合同的事项告诉他方。也就是说“王婆卖瓜，自卖自夸”从某种程度上来说是法律所允许的。

　　然而，随着社会的发展，“买者当心”的合同法理论逐渐显露出巨大缺陷。购房者不可能都十分“理性”，被售房广告忽悠从未实地考察的大有人在。并且，即便再理性的购房者，也不可能对房屋的负面“关联信息”全部了解。买卖自愿、责任自负的形式公平已经无法满足社会对实质公平的要求。

　　因此，许多国家都规定了开发商对房屋“关联信息”的披露义务，包括邻近的噪音问题或附近是否有垃圾填埋场、机场、射击场等其他妨害。西方一些国家或者州法律甚至要求政府专门创制房屋周边环境信息公共记录，开发商交易时必须告知购房者这些记录。

　　就立法层面而言，我国并没有专门针对房屋交易中“关联信息”披露义务的规定，仅在《合同法》中规定故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。一些行政法规比如《商品房销售管理办法》也仅是对涉及小区供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等“直接关联信息”的披露义务予以了规定，而没有提及小区周边环境等“间接关联信息”。

　　特别是我国法律传统上对于房屋的“瑕疵担保义务”仅限于房屋本身，而不包括小区周边环境，这更让开发商对于小区“周边环境”的正面吹吁和负面隐瞒到了无以复加的地步。事实上，房屋的周边环境在房屋价格构成中占据了重要地位，如果购房者事后发现房屋的周边环境存在重大瑕疵，应当可以要求开发商承担瑕疵担保责任。

　　值得一提的是，一些地方性法规已经作出了有益的尝试，比如《上海市房地产转让办法》就提到了对于房屋“相邻关系”的披露义务，卖方在转让房地产时必须就排水、通行以及相邻一方所产生环境污染等信息予以披露。这些尝试应当推而广之，相关法律规定也应健全完善，对房屋“关联信息”的披露义务予以明确规定，这样才能遏制开发商漫无边际的“自卖自夸”，才能还购房者以知情权。