作者：徐大发

深圳的城市更新进程依然长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境当中。不过这一困局有望得到破解。8月初，正在内部征集意见的《城市更新条例(草案稿150731)》显示，首次提出了“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”等突破性条款。（8月12日《南方都市报》）

这个《城市更新条例》草案一旦通过，就意味着就可以当做一部地方法规强制执行。表面看来，有95%以上业主同意征收很符合“多数决”的方式，也有利于维护大多数公益性建设，很公正合理。但另外5%以内的业主就没有了自己的合法权益了吗？

“强制征收”和“强制售卖”这样的字眼很霸气，按说法律确实需要强制执行保障，但其前提应该是充分的合法性。对不愿征收的业主冠以“钉子户”就充满了对抗性歧视，如果按照“城市更新条例”强制执行就等于剥夺了这些业主的个人权益。倘若对条例“抵抗即违法”，也要谨防执法过度的问题。

在执行该条例的过程中有没有隐含许多不公？比如政府先从中分走了一块利益，允许开发商多建些房子，就拿走一块蛋糕，然后开发商转嫁“成本”以抵补偿获得开发权，以条例开路，打压掉小业主的维权诉求。现行《物权法》和《征收与补偿条例》本可以公证解决好征收业主、开发商及市民的各方权利。如果《城市更新条例》实行，就等于是以地方法代替了《物权法》和《征收与补偿条例》，在试行阶段由于不够成熟，必然会存在一些不公平公正现象。

强制征收和售卖终究会对业主的所有权和居住权进行限制和剥夺。虽说对城市更新进程有很大帮助，但也不能以“恶法”代价影响到城市建设合法化大局，侵害到一部分人的合法权益，哪怕只是极少数人的权益。说白了，这个条例是用来打击少数“钉子户”“刁民”的，以增大维稳系数，为政府的大规模建设开路正名。如果项目实施主体和政府掺杂有离异勾兑，那么对极少数人的强征强收就存在违法不公风险，“真理有时掌握在少数人手里”，5%的业主会不会也有真理的一面呢？

如何平衡城市、业主、开发商和市民的利益需要谨慎求证，在城市大更新大建设中本身也会存在一些违法与错误，比如“鬼城”的出现，半拉子工程现象，劈山建城，“赶农民上楼”等等。如果城市更新建设中，强制征收一不小心步入了违法侵权的领域，那么对部分人的公正维权就是一种破坏与侵害，对法治公平正义也是一种伤害。（徐大发）