张立美

　　随着文旅业蓬勃发展，一些人将私人住宅改成经营性民宿或网约房。有读者反映，有些在住宅楼内开办的民宿、网约房未经过合法合规审批便通过网络平台向外招租，影响居民正常生活，增加小区安全隐患，向相关部门反映这一问题，又迟迟未能得到有效解决。（10月12日《人民日报》）

　　近年来，住宅楼里办民宿或网约房已然成为不少居民的创业选择。但同时，小区民宿、网约房扰民问题越发严重，小区居民日常生活受到严重影响，不堪其扰。这使得小区民宿、网约房经营者与小区居民之间的冲突矛盾不断加剧，小区民宿、网约房成为“民诉”也已成为基层治理的社会难点问题之一。

　　实际上，在小区住宅楼里办民宿、网约房不能说开就开，并不是办理了营业执照等就可以直接开门营业，不能侵害其他业主权益是在小区住宅楼里开办民宿、网约房的前提条件之一。因为在小区住宅楼里开办民宿、网约房，直接给小区门禁安防、电梯维保等增加额外负荷，实质上是让小区其他业主平摊小区民宿、网约房的经营成本，这对小区其他业主不公平。

　　从法律角度说，房主或者二房东在小区住宅楼里开办民宿、网约房，是将住宅用房改变为经营性用房，由不得民宿、网约房老板一个人说了算，必须征得小区其他业主的同意。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

　　然而，关键问题是，现实中，经营者大多是在小区里偷偷摸摸开办民宿、网约房。在民宿、网约房正式对外营业之前，小区居民几乎不知情，甚至直到发生民宿、网约房客人扰民事件之后，小区其他业主才知道本小区里有人开办民宿、网约房。

　　终结小区民宿、网约房不再成“民诉”，关键是监管关口前移，从源头上监管，从根本上治理，而不能总是诉诸法院。

　　一方面，给在小区住宅楼里开办民宿、网约房立规矩、定标准，除了理顺监管机制、清晰部门责任和细化准入门槛、认定办法、公共安全标准、公共卫生标准等外，还应当禁止在高层小区住宅开办民宿、网约房，明确取得有利害关系的业主一致同意作为在小区住宅楼里开办民宿、网约房申请相关证照的前置条件。在这点上，将于2027年1月1日起施行的《湖南省民宿条例》就规定，“不得在城镇住宅小区建筑物超过四层的住宅内开办民宿；在四层以下的住宅内开办民宿的，应当遵守法律法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。”

　　另一方面，压实小区物业、在线旅游等网络服务平台的守土责任。明确小区物业的信息上报责任，及时将在小区住宅楼里开办民宿、网约房的相关信息上报社区、街道等，由基层监管部门及时介入处理。因为相比较而言，房主、二房东装修房屋，是用来自住，还是用来开办民宿、网约房，小区物业是最了解情况的。强化平台的民宿房源前置审核主体责任，对上架房源的经营资质等核心材料进行实质性核验，拒绝无备案房源上架，对在小区住宅楼里开办的民宿、网约房，应当核实是否征得其他业主同意，避免经营者与其他业主之间的纠纷影响客人入住。