葛政涵

　　近日，一则“住建部拟要求买房按套内使用面积进行交易”的消息引发关注。笔者注意到，这条规定出自住建部新近公布的《住宅项目规范(征求意见稿)》，这也是住建部官方文件首次明确提出应当以套内面积来进行交易。

　　这份文件仅是征求意见稿，距离真正付诸实施仍有一段时间。这则消息之所以引发热议，是因为“公摊面积”被人们诟病已久。

　　公摊面积主要是住宅楼房的公共区域，例如楼道、电梯、设备间、门厅、地下室、值班室等。尽管购房者在生活中会享受到这些场所带来的福利，但它们并不在购房者真正拥有的个人住宅内，购房者却要为此支付费用。因此这种被剥夺的不公平感，令人们对公摊面积一直颇有微词。

　　更重要的是，目前各地对于公摊面积并没有一个确切的规定。老式楼梯房公摊面积通常很小，而新建电梯房的公摊面积占总建筑面积的比值普遍在15%到25%，有些新房的公摊面积比甚至超过30%。

　　此外有业内人士表示，部分开发商对于公摊面积采用“1+1＞2”的方式，即所有公摊面积相加之和，其实是大于实际公摊总面积的。这正是一些开发商“偷面积”的方式之一。

　　种种因素都让“公摊面积”成为众矢之的。对于购房者而言，不论是买新房还是买二手房，其计价标准都是以建筑面积为主，这已经成为行业的“一般规律”。

　　此次住宅项目规范征求意见稿若最终落地实施，对购房者而言无疑是好消息。不论房价变动与否，购房者所购买房屋在名义上都是自己使用的那部分面积，这样一来获得感可以更强烈些。而原有的“公摊面积”现在不被计算在内，则会让购房者心中有一种“占了便宜”的感觉，这与部分楼盘在营销时打出“赠送面积”产生的效果是一致的。

　　不过笔者认为，如果真的按照套内使用面积计算，还有一些事情需要注意。

　　一方面，盼望房价因此能扣除公摊部分，或者担忧房价会进一步上涨，都是略显多余的。事实上，决定房价的根本因素是供求关系，取决于一个城市的住宅供应量、供应结构体系和居住需求情况，与是否有公摊面积并无太大关系。另外，由于开发商可在允许的范围和频次内自主调整价格，因此不排除开发商会将扣除公摊面积的房屋进行备案价格上调，从而让价格与原先按建筑面积计算时保持一致。

　　另一方面，需要注意开发商在公摊面积上会不会搞“小动作”。事实上，公摊面积的大小，的确会影响到居住体验。如果开发商因为公摊面积不得收费，进而采取压缩面积的方式节省成本，那么很有可能会出现电梯数变少、楼道过窄、没有垃圾间等问题，从而使居住体验大打折扣。

　　无论如何，房地产交易按照套内面积计算，对购房者而言仍然是好事，最起码能在最大程度上避免“公摊面积伤民”的矛盾。另外，由于套内面积是绝对的，因此也可让交易更加透明和公平，从而避免“偷面积”的现象。